Ratgeber / Wohnen
Einen Raum in einer Bangkoker Eigentumswohnung teilen: Wände, Glas, Schiebeelemente und was sie kosten
Die Teilung einer Bangkoker Eigentumswohnung kostet ฿3,500 – 7,000 pro Quadratmeter für eine Gipswand auf Stahlständern, ฿9,000 – 18,000 pro Quadratmeter für gerahmtes Glas und ฿6,000 – 12,000 pro laufendem Meter für eine Holzlamellenwand. Rechnen Sie weitere ฿15,000 – 40,000, um Klimaanlage und Beleuchtung in den neuen Raum zu führen. Die meisten Hausverwaltungen erlauben leichte Trennwände, lehnen aber Mauerwerk ab, und ein abgeschlossenes neues Schlafzimmer braucht einen eigenen Rückluftweg, sonst wird es unkomfortabel.
Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, in der zwei Kinder schlafen sollen, ein Studio, das ein Arbeitszimmer braucht, ein Wohnzimmer mit einem Bett an einem Ende: Einen Raum zu teilen, ist in Bangkok der am häufigsten nachgefragte kleine Auftrag – und der, der am häufigsten schlecht ausgeführt wird. Die Wand ist der einfache Teil. Was den neuen Raum funktionieren lässt, sind Luft, Licht und Schall.
Was das Gebäude Sie bauen lässt
Beginnen Sie bei der Hausverwaltung (Juristic Office), nicht beim Bauunternehmer. Fast jede Bangkoker Eigentumswohnanlage hat dieselben drei Regeln. Nur leichte Trennwände, weil die Decke für eine Nutzlast ausgelegt ist, die Ziegel aufzehren würden. Keine Arbeiten an tragenden Wänden, Stützen oder der Fassade. Keine Eingriffe in die Klimasteigleitungen des Gebäudes oder die Anordnung der Sprinkleranlage ohne Freigabe durch den Gebäudeingenieur.
Rechnen Sie damit, einen einfachen Grundriss und Schnitt, eine Liste der Arbeiter des Bauunternehmers mit Ausweisdokumenten und eine erstattungsfähige Kaution einzureichen, üblicherweise ฿20,000 – 50,000. Die Genehmigung dauert eine bis drei Wochen. Gearbeitet wird normalerweise werktags von 09:00 bis 17:00 Uhr, manchmal samstagvormittags, und laute Arbeiten sind oft noch weiter eingeschränkt.
Die vier Arten, einen Raum zu teilen
| Methode | Kosten 2026 | Schallschutz | Am besten für |
|---|---|---|---|
| Gips auf 75-mm-Stahlständern, gedämmt | ฿3,500 – 7,000 pro m² Wandfläche | Gut, 40 – 45 dB mit zwei Lagen und Steinwolle | Ein echtes Schlafzimmer oder ein Büro mit Telefonaten |
| Gerahmtes Glas, Stahl oder Aluminium, klar oder geriffelt | ฿9,000 – 18,000 pro m² | Mäßig, 28 – 33 dB einfach verglast | Tageslicht in einem innenliegenden Raum erhalten |
| Holzlamellenwand, vom Boden bis zur Decke | ฿6,000 – 12,000 pro laufendem Meter | Keiner, rein visuell | Eingänge, Essbereiche, Ankleideecken |
| Schiebe- oder Taschentüren in einer Einbauwand | ฿25,000 – 60,000 pro Flügel | Mäßig, geschlossen mit Bürstendichtungen | Räume, die tagsüber anders genutzt werden als nachts |
Eine 2.8 m hohe Trennwand über eine Spannweite von 2.6 m entspricht etwa 7 m² Wandfläche, also ฿25,000 – 50,000 in Gips und ฿63,000 – 126,000 in gerahmtem Glas. Hinzu kommt die Tür: Eine glatte Tür mit Zarge und Beschlägen kostet ฿12,000 – 25,000, eine verglaste Pivottür ฿35,000 – 80,000.
Die Klimaanlage ist die entscheidende Frage
Eine Trennwand macht aus einem klimatisierten Volumen zwei, und das vorhandene Innengerät versorgt fast nie beide. Es gibt drei ehrliche Möglichkeiten.
Ein zweites Gerät einbauen. Ein 9,000-BTU-Wandgerät mit Leitungen und Kondensatablauf kostet montiert ฿28,000 – 55,000, vorausgesetzt, das Außengerät findet Platz auf dem Balkon. Das ist die einzige Lösung, die dem neuen Raum eine eigene Regelung gibt.
Die Kanäle aufteilen. Hat die Wohnung ein verdecktes Gerät, kosten ein Abzweigkanal und ein zweiter Luftauslass ฿15,000 – 35,000. Die Leistung wird geteilt; prüfen Sie daher, ob das Gerät nicht schon zu klein ist.
Die Trennwand nicht bis oben führen. Lassen Sie die Wand 300 mm unter der Decke enden oder verwenden Sie eine Lamellenwand oder ein Oberlicht aus Festverglasung. Luft und Licht gehen hindurch, Schall allerdings auch. Für ein Kinderzimmer ist das oft der richtige Kompromiss, für ein Büro nicht.
Welchen Weg Sie auch wählen: Geben Sie dem neuen Raum einen Rückluftweg. Ein geschlossener Raum mit Zuluft und ohne Rückluft steht unter Überdruck, die Tür klemmt, und das Gerät taktet ständig. Ein Gitter von 300 × 150 mm in der Wand oder ein Spalt von 15 mm unter der Tür genügt.
Beleuchtung, Steckdosen und die Decke
Die vorhandene Decke wurde für einen Raum beleuchtet. Nach der Teilung ist eine Seite voraussichtlich dunkel, und die andere hat drei Schalter für zwei Leuchten. Planen Sie ฿15,000 – 35,000 für neue Stromkreise, Einbaustrahler und Steckdosen ein, und erledigen Sie das, solange die Ständer offen sind. Eine Neuverkabelung nach dem Beplanken kostet das Dreifache und hinterlässt ausgebesserte Stellen, die unter Streiflicht sichtbar sind.
Zwei Details, auf denen Sie bestehen sollten. Führen Sie die Trennwand durch die vorhandene Gipsdecke bis zur Rohdecke, wenn Schallschutz wichtig ist, denn eine Wand, die an der Deckenebene endet, lässt Gespräche direkt darüber hinweg durch. Und setzen Sie den Schalter für den neuen Raum in den Raum selbst, nicht in den Flur – dorthin würde ihn der Elektriker setzen, wenn niemand etwas anderes sagt.
Wenn eine Trennwand mehr als die Hausverwaltung braucht
Innenliegend, nichttragend, keine Änderung an der Fassade: Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft genügt, eine Genehmigung des Bezirksamts ist nicht erforderlich. Eine Genehmigung nach dem Building Control Act ist nötig, wenn die Arbeiten das Tragwerk verändern, das äußere Erscheinungsbild ändern, eine Öffnung in einer Außenwand hinzufügen oder verlegen oder die Nutzung des Raums ändern. In der Praxis heißt das: Eine Glastrennwand innerhalb der Wohnung ist in Ordnung, ein neues Fenster nicht.
Ein letzter Punkt, der für Bangkoker Türme spezifisch ist. Prüfen Sie die Abdeckung durch Sprinkler und Rauchmelder, bevor Sie die Wand zeichnen. Ein neuer Raum ohne Melder oder mit einem Sprinklerkopf, der nun hinter einer Trennwand liegt, fällt bei der jährlichen Brandschutzprüfung des Gebäudes durch, und die Hausverwaltung wird Sie die Decke erneut öffnen lassen, um das zu beheben.
